【BNO英國按揭】今日倫敦陽光明媚，我在海德公園 (Hyde Park) 大草地思考人生哲理時，忽然有位香港朋友傳來一篇來自AM730湯文亮先生《在英國申請八成按揭 九成會被拒絕》的文章。湯先生文筆行雲流水，當然是字字珠璣，然而卻未能完全反映現時英國本地按揭情況。作為英國本地UK buy to Let Mortgage按揭專家顧問英國按揭經紀，亦希望借此文，向大家現身解説實際情況。
據文中所述，湯先生朋友去了英國買樓卻申請BNO英國按揭失敗，以個人專業評估可以借到8成按揭成數，應該是buy to live自用按掲。 英國mortgage broker按揭專家提供專業的行業知識，而在這個情況下他就必須要在有合理英國按揭年薪、工作證明、優良本地信貸報告評分及英國自住按揭貸款金額通常不超過英國按揭年薪4-4.5倍情況，才可符合基本申請要求。以現時香港人在英國工作情況來看，做buy to live自用按揭符合英國按揭壓力測試，其實根本不太可行 。
然而，香港人不屈堅毅意志就如當年「尋找他鄉的故事」一樣，香港人的靈活與適應能力根本是「世一」。因此英國本地銀行各種貸款方法，已經被我們讀至爐火純青，且深明在全宇宙不停QE的情況下，利用銀行貸款槓桿去投資英國物業一定是「No.1大原則」。因此我們其實並不需要沉溺在息較低但行不通的buy to live自用按掲上。反而言之，香港人可以用buy to let按掲去買高回報樓收租，不需要英國按揭香港TU信貸報告(TU Report)，做到英國按揭還息不還本，之後用每月淨租金收入去租「靚樓」自用。打個比如，就似是用買樓投資按揭買了土瓜灣劏房收租，而自己則用租金收入去租住九龍站豪宅。整件事加埋就「合情‧合理‧合法」。加上英國按揭成數最高已經可以做到75%，湯先生朋友根本不用糾纏多5%的8成自用按揭而自尋煩惱。
英國按揭Broker x 英國按揭首期來源
綜合早前AM730文章的所有蛛絲螞跡，本人得出三大重點：
2. 不要心存僥倖去申請buy to live自用按揭而浪費時間，並錯過買入荀盤機會，英國自用按揭本來就是「FCA highly regulated product」，只適合特定英國本地人士申請。
3. 清楚自己投資目標是「現金流最大化」還是「資本增值最大化」。
—– UK Mortgage ONE壹按揭首席顧問 Antonio Lee隨筆
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【BNO英國按揭】只有「 100% 真 ‧ 預批AIP證明書」才可保平安 - UK Mortgage One
[…] 【英國按揭】早前英國放寬英國國民海外護照（BNO）持有人移民限制，移居英國成港人熱話。在新一浪移民潮下，不少港人選擇移居英國，令英國當地物業備受港人追捧。有不少人在正式移民之前，都會先在香港購買英國物業作收租投資。而不論是用作投資還是自住，在英國買樓跟香港一樣都需要做BNO英國買樓按揭。畢竟對英國來說是海外申請UK Mortgage，因此不管是Buy to live英國買樓自住按揭還是UK Buy to let Mortgage出租按揭審批標準一般都有一定審批要求。很多客戶最擔心的是找到心儀英國樓盤後，卻因未能及時申請英國買樓按揭而錯失機會，嚴重更加會蒙受金錢損失。這亦衍生出有不少銀行或英國樓按掲中介提供了「預批證明書」（Agreement in principle）的服務，讓客人在英國物業市場買樓時得以安心。然而事實上非所有AIP Mortgage都可保平安，大家要小心以下情況。 你的AIP 由什麼機構發出?「預批證明書」英文名為AIP-Agreement in Principle或者叫做DIP- Decision in Principle，是由申請者按英國按揭要求提供入息證明等資料，由銀行或有關單位進行的一個初始的英國按揭香港TU信用調查和英國按揭壓力測試計算。在通過之後買家可手持相關證明書，於三個月內英國買樓。AIP 最好、最直接和最有公信性是經由英國銀行按揭貸款單位直接發出。所以申請者在英國按揭broker申請AIP時要留意清楚，自己的AIP是由誰真正發出，否則這一張AIP不能保證你最終能夠成功申請英國按揭。 做AIP時你提供了多少文件?AIP 申請最基本是需要提供英國按揭年薪入息證明，包括3個月糧單、銀行月結單、稅單等。畢竟並非正式申請，銀行或有關單位只會按你提供多少資料去進行英國按揭計算機通過AIP初步審核。因此AIP 所需要的資料，可能較真正由銀行全面進行信用評估時所需要的資訊和程序差距很多。如此的話AIP僅僅只可證明你沒有大的信用問題，但並不代表當你正式申請貸款時一定能夠通過。 […]