英國按揭CeMAP資格：您的金融行業敲門磚 移民英國，對於工作和職業前景感到迷茫？CeMAP專業資格課程或許是您的答案。 為何選擇CeMAP課程？ 金融顧問的輝煌職業生涯: 完成課程後，您將有機會進入英國的按揭、保險以及財富管理行業，開展一段令人羨慕的職業生涯。 滿足市場需求: 許多金融機構在招聘時，會優先考慮擁有CeMAP資格的候選人。因此，持此資格將為您打開眾多工作機會之門。 彈性學習: 不論您是在倫敦或香港，我們的課程均提供彈性的學習方式，包括實體課程和線上課程，讓您能根據自己的時間和進度學習。 CeMAP課程亮點： 優質學府上課地點: 於倫敦政治經濟學院 (LSE)或英國倫敦大學(UCL)上課，享受頂尖的教學資源。 考試導向的教學模式: 針對香港學生的學習特性，我們提供更有針對性的教學，幫助學生短時間內掌握必要的知識，提升考試合格率至90%以上。 廣東話授課: 為了讓學員更容易理解專業知識，我們的所有課程都使用廣東話授課。 成功保證: 只要您參與特定的學習計劃，我們保證您可以不限時地學習，直到成功考取CeMAP資格。 職業建議和支援: 成功考取CeMAP資格後，我們將為您提供職業建議，確保您在金融行業的職業生涯更加順利。 完成CeMAP課程後，您能夠擔任哪些職位？ 取得CeMAP資格不僅提供您進入金融行業的門票，更能為您開啟多種職位的機會。以下是考取CeMAP資格後，您可以申請的部分工作職位及其相對應的薪資： 按揭顧問: 專注於提供房屋貸款的建議與方案，根據您的經驗和技能，年薪可能介於30,000至55,000英鎊。 銀行助理或私人銀行助理: 在銀行擔任重要的角色，協助日常運營和客戶服務，年薪約為33,000英鎊。 客戶關係助理: 負責管理和維護銀行或金融機構的客戶關係，確保客戶滿意度和業務增長，年薪為33,000英鎊。 保險顧問: 專門提供保險相關的建議和解決方案，確保客戶得到最適合自己的保障，年薪可達50,000英鎊以上。 擁有CeMAP資格的您，無疑增加了在英國金融行業的競爭力，並為您的職業生涯提供更多的可能性和選擇。選擇報讀CeMAP課程，是您邁向成功金融職業的第一步！ 現在就加入UK Mortgage Academy，掌握英國金融行業的門票，開啟您的專業之旅！

倫敦按揭的條件與規則 當我們談論倫敦的房地產市場時，一個重要的主題就是按揭。倫敦的按揭條件與規則是如何規定的呢？它們又對購房者有什麼影響呢？ 首先，我們來了解什麼是按揭。簡單來說，按揭是一種貸款，用於購買房地產。借款人需要支付一部分房屋價格（稱為首付），其餘部分由銀行或其他金融機構貸款，並按照協定的利率和期限償還。 在倫敦，按揭的條件與規則由各個金融機構設定，並受到英國金融行為監管局（FCA）的監管。申請按揭需要考慮多個因素，包括借款人的收入、信用歷史、負債狀況、首付比例等。通常，按揭金額不會超過借款人年收入的4.5倍，而首付最低比例通常為5%至20%。 此外，利率也是按揭規則的一部分。在倫敦，利率可以是固定的，也可以是浮動的，取決於選擇的按揭方案。利率將直接影響每月的還款額，以及整體的貸款成本。 了解倫敦的按揭條件與規則是購買房地產的重要步驟。瞭解這些規則可以幫助購房者做出明智的決策，選擇最適合自己的按揭方案。本文將繼續深入探討倫敦按揭的各種議題，助您深入瞭解倫敦的房地產市場。 英國按揭利率有所回落 樓市回䁔 英國樓價在3月份輕微上升，根據英國房地產網站Rightmove的3月房屋價格指數，英國3月平均房價為365,357英鎊，與2月份的362,452英鎊相比上升了0.8%。而3月的房地產平均叫價對比去年同期上漲了3%，目前全英平均叫價為365,357英鎊。Rightmove指出，數據反映即使利率高企，但英國樓市仍然保持穩定。與此同時，英國首次置業者市場的平均入場門檻仍然偏高，平均每個單位房價為224,453英鎊。Rightmove表示，由於倫敦按揭利率高企，英國首次置業者目前處境仍然困難，置業者不單要在高租金的環境下儲首期，還要在申請按揭時面對高息下而提高了還款額。 其實最近的按揭利率已向下調整，目前英國平均按揭利率已有所回落，BTL的五年期固定抵押貸款的平均利率目前為4.65%，比上個月的4.75%和去年10月份的5.89%都有所下降。加上踏入第二季，天氣回䁔，房地產市場亦跟着逐步活躍起來，最近的房屋供應亦有所增加。根據數據顯示，全英國所有地區的平均叫價都比去年同期要高。其中倫敦地區房產最新叫價對比去年同期上漲了2.5%，目前倫敦房地產最新平均售價為680,806英鎊。 投資者趁低入手倫敦黃金地段 英國於過去大半年的息口急升，不少上車客擔心利息開支加重，而決定擱置或延遲置業計劃，轉買為租。但英國按揭貸款機構 Halifax 的數據顯示，雖然加息令供樓成本上升，但目前全英首置客的每月供款額，仍較租用相同類型的住宅，節省約42英鎊。從英國整體來看，買樓與租樓支出差距最大的地方是蘇格蘭，業主較租客節省21%開支，其次是英格蘭西南的17%，之後到英格蘭西北的16%、威爾士16%、倫敦12%。 Halifax 指出，置業仍然為業主帶來可觀收入。分析指，在後疫情時代，有實力的投資者極力爭奪優勢，尤其趁英國樓市調整、英鎊低水的時候，入手位處倫敦黃金地段的物業，期望日後帶來可觀的潛在回報。由於環球供應鏈和建築材料供應在疫情期間受到干擾，加上建造業人手不足，不少倫敦豪宅項目因而停工，導致疫情過後倫敦豪宅市場嚴重缺乏供應，但投資者對新盤的需求卻持續上升，發展商更大可能採取善價而沽的策略。 政策影響: 政策變化如何影響倫敦按揭 政策變化經常影響著金融市場的走向，而倫敦的按揭市場也不例外。我們將在此探討政策變化如何影響倫敦的按揭市場。 首先，我們需要了解的是，政策變化可以來自不同的層面。最常見的影響按揭市場的政策變化來自於中央銀行的貨幣政策調整，如調整基準利率。例如，當中央銀行決定降低利率時，銀行的借款成本減少，這可能會導致按揭利率下降，進而刺激房地產市場的活躍。 另一方面，政府的稅收政策也可能影響按揭市場。例如，如果政府決定調高房地產相關的稅費，那麼這可能會提高購房的成本，影響消費者的購房意願和能力，進而影響按揭市場。 除此之外，政府還可能出台一些特定的政策來直接調控按揭市場，例如設定按揭貸款的上限或對特定人群提供按揭貸款的優惠政策。 總的來說，政策變化對倫敦的按揭市場有著重大影響。了解這些政策變化，可以幫助我們更好地預測按揭市場的走向，並作出明智的財經決策。 李家輝 Antonio Lee (UK Mortgage One首席顧問) May 2023

定義: 什麼是按揭利率 在談論購買房地產時，按揭利率是一個重要的概念，對於買家來說更是決定購屋負擔的重要因素。那麼，什麼是按揭利率呢？ 按揭利率，簡單來說，就是銀行或金融機構為房屋貸款所收取的利息。這是銀行或金融機構為提供貸款資金所收取的報酬。換句話說，當您向銀行或其他貸款機構申請按揭貸款來購買房子時，您需要支付額外的費用來借用這筆錢，這個額外的費用就是按揭利率。 按揭利率可以是固定的或浮動的。固定利率按揭貸款的利率在整個還款期間保持不變，這意味著您的月供會保持相對穩定。另一方面，浮動利率按揭的利率會根據市場條件變化而上升或下降，這意味著您的月供可能會變化。 瞭解利率是購房過程中的關鍵步驟，對於控制預算並確保您選擇最符合自己需求的按揭計劃來說至關重要。因此，進一步瞭解這個主題將有助於您做出明智的購房決定。 英國物業按揭利率自年初持續回落 英倫銀行指標利率公布了最新的議息結果，將基準利率由3.5厘上調至4厘，即加息50點子，符合市場預期，是自2008年金融海嘯以來的最高水平。英倫銀行亦按照市場作出的模擬預測，估計基準利率將在2023年中升至4.5厘左右，並在3年左右回落至略高於3.25厘。當局又指英國通脹持續，所以有必要繼續收緊貨幣政策，但又認為通脹已達到頂峰，但要到明年第二季起，通賬水平才會回落至2%樓下。 英倫銀行行長貝利講到英國通脹將會持續回落後，有按揭經紀預期五年期固定按揭利率將會回落至4 厘以下。根據Financial Times的報道指，自上周英倫銀行連續第十次加息後，市場預期英倫銀行於三月將會再加息25點子，並預計係今年最高。又預測未來加息步伐將會減慢並會放寛貨幣政策直至今年年底。隔夜指數掉期利率（OIS）亦在英倫銀行公佈議息結果後回落，未來兩年英倫銀行平均利率由1月份的4.34厘下降至最新的3.75厘。 未來五年英倫銀行平均利率則由1月份的3.93厘下降至現時的3.21厘。OIS的回落，市場解讀為是給予按揭利率下降空間的清晰信號。不少按揭經紀預計五年期固定利率將會持續回落，並樂觀預期將回落至4厘以下。 英國買樓慎選按揭銀行 年頭申請較易獲批 根據財經網站Moneyfacts的資料顯示，現時兩年期固定按揭利率由年初的5.77厘已下降至現時的5.43厘，由此可見不單短期或長期的按揭利率亦正逐步回落，對供樓人士而言或準備在英國買樓人士來說確實是新精頭的好消息之一。加上，2023年只過了一個月，現階段仍正處於一年的開首。根據筆者的經驗，銀行在年頭時審核及批出樓宇按揭時會較為寬鬆，因為大家也希望可以在年頭時多開單，到年中或年底時便不用因目標差距太遠為自己帶來太大壓力。 不過大家在承造按揭時，都要留意英國本地銀行及香港銀行英國分行的利率會存在一定差異，香港銀行英國分行跟英國本地銀行有些相同產品的利率差異有機會會高出2厘以上，所以大家要慎重選擇。下周的專欄我會詳細與大家探討。 長期影響: 按揭利率對貸款總成本的長期影響是什麼 在買房並選擇房貸時，我們往往會專注於當下的按揭利率，但很少有人深入思考其對貸款總成本的長期影響。事實上，按揭利率對房屋貸款的長期影響可能遠超過我們的想像。 首先，利率決定了每月的還款額。利率越高，每月的還款額就越高。對於貸款期限較長的房貸來說，即使是微小的利率變化，也可能導致總還款額的顯著變動。這是因為利息是根據餘額計算的，即使貸款本金在每期都在減少，但由於貸款期限長，所以利息累計起來也會是一筆不小的金額。 其次，按揭利率影響了您的貸款支付策略。比如說，如果利率較高，您可能需要更長的時間來清還貸款，或者需要節省其他生活開支來支付較高的月供。反之，如果利率較低，您可能有能力提前還清貸款，或者有更多的財務自由度來應對生活中的其他開支。 總的來說，按揭利率對貸款總成本的影響十分深遠。因此，選擇最適合自己的按揭利率並合理規劃還款策略是十分重要的。對於每一位準備買房的人來說，深入理解按揭利率的長期影響都將是一項必要的功課。 李家輝 Antonio Lee (UK Mortgage One首席顧問) February 2023

英國樓市預期樂觀，樓宇加按為購樓良機 英國房地產網站Rightmove房價指數公布了1月至2月份的數據，今年1月至2月的升幅是有史以來最低，英國房屋的平均售價在1月份只係僅僅上升14英鎊。這是自2001年Rightmove有紀錄以來的最小升幅。根據樓宇加按的市場趨勢顯示，英國房屋於1月至2月的平均叫價為362,452英鎊。 有分析指，房屋價格指數雖然升幅是歷來最低，但在今年1月出現升幅，英國樓市會比大家想像中樂觀。亦有分析指通常在1月份，房屋價格指數會出現反彈，因為大部份潛在買家在聖誕節期間有時間好好思考，在1月份作出買樓的決定。不過，反彈能否持續或轉化成實際銷售亦需要繼續觀察，英倫銀行未來的行動及言辭對市場有一定的影響。 Rightmove 亦公布了個別地區的表現，倫敦仍然是叫價最硬淨的地區，1月份上升2.1%，平均叫價超過68萬英鎊，亦是增長最快的其中一個月。當中Borough of Camden去年平均叫價上升了17%，達至120萬鎊水平。而Barking及 Dagenham 仍然係倫敦中最便宜的地區，平均叫價為37.1萬英鎊。 另外，Rightmove的數據顯示，與2019年同期相比，潛在買家人數在過去兩星期中增加了11％，銷售數量亦出現反彈，現時只係比2019年下跌11%，在「迷你預算案」公佈後，銷售數量曾一度下跌30%。這些數據都反映出市場對英國樓市仍存在一定需求，而隨着按揭貸款利率開始逐步下降，亦令不少潛在買家再次活躍於市場。 英國按揭利率價格戰展開? 轉按加按 買樓好時機 英國滙豐銀行最近成為第一間自去年9月以來推出3.99％固定利率按揭貸款的銀行，市場認為是標誌著按揭貸款市場價格戰的開始。這可能是選擇適合的樓宇加按計劃的絕佳時機。根據Moneyfacts財經網站的數據顯示，平均兩年固定按揭利率於5.6％左右水平，而平均五年固定按揭利率則為5.4％，仍然遠高於2021年底的2％利率水平。 到底2023年是否在英國買樓的好時機？有分析指，今年英國樓市會轉趨平穩，價格稍微下降並轉趨穩定。分析亦講到，英國樓市經歷完這次調整後，又再會迎來再次上升的升浪。筆者認為，買樓時機實屬個人財務狀況而定。不過，投資講求長線眼光，如覓得心水選擇卻仍然耽擱，認為下個月或明年可能會更便宜，這通常很少有預期結果，往往會錯失機會。 總的來說，2023年可能是一個選擇樓宇加按的理想時機。樓市預期穩定，加上利率下降，這些因素可能會引發更多人選擇在這個時期購房。無論如何，購房者都應謹慎考慮自身的財務狀況，並充分了解加按的過程和政策。 李家輝 Antonio Lee (UK Mortgage One首席顧問) February 2023

倫敦市中心一房單位平均租金佔居民入息中位數 達67.9% 筆者在這周的專欄，我們會探討倫敦租金的平均價格，並將其與居民的收入進行比較。內容大致如下：根據Trust for London的文章指，在倫敦所有自治市中，一間一房單位或房屋在私人市場的平均租金，最少佔倫敦稅前收入的中位數35%。在倫敦市中心，一間一房的單位的平均租金相當於倫敦全職稅前收入的46.3%，即接近一半水平。 倫敦市中心的Kensington、Chelsea以及Westminster是倫敦中最難負擔的自治市，一房單位或房屋平均租金佔收入中位數的67.9%及64.2%。另外，倫敦郊區好像Havering、Bexely以及Sutton的平均租金則最低，佔收入中位數的34.9%至35.9%。在整個英格蘭地區，一房單位平均租金佔平均收入中位數只是相當於四分一左右，即26.4%。 單看這些數字，便可以看到不同地區的租金高低。在倫敦市中心，我們經常說的傳統富人區，租金佔入息中位數較高，即業主的租金議價能力亦較高。然而一些倫敦郊區地方，租金議價能力會相對較低。所以投資者要在英國買樓Buy to Let 時，應該參考一些市場數據，從而了解租金議價能力再作出選擇。顯然地，倫敦市中心以及傳統富人區的確是不錯的選擇。 這些數據對於投資者在英國的Buy to Let策略提供了重要的參考。理解這些市場數據，可以幫助投資者了解各地區的租金議價能力，從而做出最佳的投資決定。 倫敦租金成去年增長最高地區 按年上升16.1% 在過去一年，根據英國傳媒報道，英國租金在過去10年快速地飆升。截至去年12月，英國平均租金為1,118英鎊，比一年前高出11.5%或120英鎊。倫敦租客見證了英國最高的租金升幅，按年上升16.1%。不過，自2022年7月租金增長創下12.1%的高峰以來，租金的增速已逐步放緩。 隨着需求不斷上升，倫敦成了英國年租金增長最高的地區。過去12個月新租物業平均月租金增加了270鎊。倫敦市中心的高需求主導了17.4%的創紀錄租金增長，而倫敦郊區的租金亦有13.3%漲幅。倫敦Newham區的租金增速排在全英國的榜首。 2022年Newham平均租金增長了21.2%或320鎊。年輕專才和留學生、城市重建項目提供的更多新建的供應，以及倫敦市中心的新交通線路，都推動了倫敦的租金增長。相比之下，靠東邊的Havering區，由於租客偏好改變，租金增長水平為倫敦最低，去年只增長了9.2%，平均月租金增加120鎊。 由於這些變化，我們可以看到倫敦租金市場的未來趨勢是什麼。根據數據和市場分析，我們預期倫敦的租金市場將在未來繼續維持穩定的增長。儘管有一些地區的增長可能會放緩，但整體來說，倫敦的租金市場仍然將是一個有吸引力的投資領域。 李家輝 Antonio Lee (UK Mortgage One首席顧問) March 2023

英國春季預算案提振經濟 侯俊偉：經濟有望擺脫「技術性衰退」 英國政府最新公布的春季預算案，着重提振經濟Budget for Growth，內容涵蓋能源價格支持、提振就業、促進商業投資等多個領域。英國財相侯俊偉（Jeremy Hunt）預計英國經濟2023年將不再陷入衰退，他指出英國預算責任辦公室(ORB)預測2023年經濟收縮只是0.2%，明年將會增長1.8%，到2025年增長幅度將會達2.5%。大家最關心的通脹方面，侯俊偉預測通脹率將會大幅下降，由2022年第四季度的10.7%下降至今年年底的2.9%。 提高就業率亦是今次春季預算的重點之一，侯俊偉提出擴大托兒服務、養老金改革、鼓勵退休人員重返工作崗位等多種舉措，目的就是增加英國的勞動力。他又講到共有50萬人在新冠疫情期間離開了勞動力市場，希望能夠藉著新的措施鼓勵這班人可以重回工作崗位。有英國傳媒預測，侯俊偉的政策可能會使英國勞動力增加約11萬人。另外，侯俊偉亦提出了一些能源支持和刺激商業貿易的措施，打算成立12個新投資區，進行稅制改革，以刺激疲弱的企業投資。受國際局勢的影響，侯俊偉表示，要在未來五年內，將國防預算增加110億英鎊，到2025年國防開支將佔國內生產總值(GDP)的2.25%。 英國按揭轉按2月份宗數申請增9% | 5年期定息產品最受歡迎 英國經濟現時仍面臨多項挑戰，筆者盼望這次的預算案真的能減輕英國債務、遏抑通脹以及促進經濟增長，讓英國經濟走出困局。除了想跟大家分享最新的春季預算案，亦想同大家跟進按揭市場方面的消息，2月份的英國按揭轉按宗數下跌了三成一，根據英國物業交易服務公司LMS的數據顯示，雖然2月份已完成的轉按宗數減少了三成一，但2月份的轉按申請則增加了9%。2月份已完成的轉按業主，平均每月還款增加了257英鎊。另外，當中有70%增加了借貸金額，因此現時英國平均轉按貸款申請的金額為193,733英鎊。以地區劃分，倫敦和東南部地區的轉按貸款金額比其他地區高出近50%，平均轉按貸款金額為296,725英鎊，而其他地區則為148,546英鎊。 現時市場上最受歡迎的產品是五年固定利率貸款，佔54%的客戶使用，當中有30%的客戶表示轉按的主要原因是「鎖定利率風險」，LMS預計未來將會有更多轉按貸款的申請，因為大部份業主都希望以五年期固定利率按揭產品換取更長期的安全性。現時市場上的轉按產品的利率，根據　Moneyfacts的資料顯示大概於4.19%至5.28%水平。 李家輝 Antonio Lee (UK Mortgage One首席顧問) 22 March 2023

這周的金融大事件，定必是矽谷銀行倒閉事件。市場關注這次美國歷史上第二大規模銀行倒閉事件，會否引發連鎖效應造成金融危機，引發「火燒連環船」。 矽谷銀行在英國設有分行，為了避免市場震盪，英國政府與英倫銀行促成了收購矽谷銀行英國分行的交易。英國滙豐出手做白武士，宣布收購矽谷銀行英國分行SVB UK，作價1英鎊。滙豐指出，交易即時完成，收購會由現有資源作融資，而SVB UK母企的資產及負債將排除於今次交易。滙控行政總裁祈耀年（Noel Quinn）表示，此次收購對滙控的英國業務來說，極具戰略意義，可強化滙控的商業銀行業務，並提升服務英國創新和快速發展企業的能力。滙控將於5月2日的第一季度業績中更新收購情況。資料顯示，截至今年3月10日，SVB UK 擁有約55億英鎊貸款，同時擁有約67億英鎊存款；而截至去年12月31日，SVB UK 去年錄得8,800萬英鎊的稅前利潤，而該公司的有形股本預計為14億英鎊。 英國財相侯俊偉於社交平台表示，政府與英倫銀行促成了滙豐銀行收購英國矽谷銀行的交易，用戶的存款將受到保護，而且不需要納稅人承擔。他又指已表示政府會照顧英國的科技行業，並通過緊急的行動去實現承諾。英倫銀行亦強調，英國的銀行體系健全，而且資本充足。英國財相及英倫銀行都分別向市場大派定心丸，望能穩定市場信心，皆因每次的金融危機的引發點都由信心危機而造成。 英國經濟擺脫衰退危機1月GDP增長0.3% 英國經濟方面，英國擺脫了衰退危機，國家統計局公布國民生產總值（GDP）增長0.3%，從去年12月的負增長中顯著反彈，服務業增長抵銷了建築業和製造業的低迷表現，令整體經濟增長超過預期。英國首相辛偉誠表示，數據顯示經濟「比大家擔心的要好」，證明了政府政策的方向政確並會堅持下去。去年12月，英國GDP曾下滑0.5%，當時英國爆發大規模罷工潮，因為各行業工人抗議薪金追不上失控的通膨率。 英國1月份經濟帶來正增長，有分析指背後主要因素是學生經歷疫情及猩紅熱等傳染病困擾後，開始重返課堂，教育相關行業如補課和課外活動等開始回復正常營運。另外，世界盃結束，英超聯賽回復正常球賽，刺激消費行業復甦。而BBC的報道則指，1月份GDP中的製造業和建築業的產出均出現下降，而2月份的罷工行動可能會打擊經濟增長，而且部分經濟領域尚未浮現持續加息的影響，所以未來表現仍需繼續觀察。現時金融市場仍有隱憂，將資產做好風險管理向來是最穩妥做法，筆者也會繼續留意市場變化再作部署。 李家輝 Antonio Lee (UK Mortgage One首席顧問) 15 March 2023  

踏入一月份，總結去年整體表現的經濟數據陸逐出台，筆者也正在咀嚼及分析這些數據。這周的專欄，筆者便想跟讀者們分享一些值得大家留意的數據。當然除了埋單總結，新一年不同大行的展望及分析同樣值得關注。 英國樓價方面，全英房屋貸款協會（National Wide Building Society）公布，去年按年升2.8%，升幅較市場預期2.3%為高。而12月份英國平均樓價則按月跌0.1%，平均樓價26.2萬英鎊。以地區劃分，倫敦平均樓價仍然較其他地區為高，平均樓價為52.8萬英鎊，比曼徹斯特、利物浦所在的西北地區去年平均樓價高出超過1.5倍。而倫敦外圍包括Reading 、St Albans及Woking等地區的最新平均樓價為42.8萬英鎊。另外，蘇格蘭及北愛爾蘭的樓價分別較去年同期升3.3%及5.5%，樓價分別為17.8萬鎊及17.7萬鎊。 不少大行及金融機構對今年的英國樓市抱審慎態度，好像摩通及瑞信預計，樓價於今年有機會下跌一成。而全英房屋貸款協會首席經濟師Robert Gardner則預測樓價或會下跌5%，整體風險偏向下行。大部份的金融機構指出英國樓市下行風險，主要由於近幾個季度借貸成本大幅上升，按揭利率飆升，加上消費者實際收入下跌，削弱了潛在買家的負擔能力。 英國按揭利率飆升 樓價下跌真正元兇？ 根據Moneyfacts的數據顯示，2022年初平均兩年及五年期英國按揭利率為2.38%及2.66%。根據Moneyfacts的數據顯示，2022年初平均兩年及五年期按揭利率為2.38%及2.66%。Moneyfacts以借貸20萬英鎊作例子，去年兩年期借貸利率於2.38%，每月需還款885英鎊。但一年過後，最新的兩年期平均按揭固定利率已達5.79%，現時每月需額外多付378英鎊供樓。以同一項假設，去年五年期借貸利率2.66%，每月需還款913英鎊，但今年最新的五年期平均利率為5.63%，每月需多還331英鎊。單看數字，已可以想像供樓成本飆升的壓力。在利率不斷上升下，令不少人轉買為租，在上周的專欄我也分享了英國的租務市場仍然熾熱，就是當中的主要原因。 . 英國現時的基準利率為3.5%，是自08年金融海嘯以來的最高水平。下一次的議息會議將於2月2日舉行，這次會議英倫銀行會否連續第十次加息仍是未知之數，但於去年最後一次議息會議時，英倫銀行已預料將於今年放緩加息步伐，希望於抑制通脹的同時避免過度緊縮為經濟帶來不必要的風險。2月份的議息會議，英倫銀行亦會發布對整體經濟情況的預測，讀者們應密切關注。 . 李家輝 Antonio Lee (UK Mortgage One首席顧問)

2023新年伊始，筆者先祝大家新年進步、身體健康！隨着世界各地陸續通關，與病毒共存，世界看似要回到原來的軌道。疫情長達三年之久，抗疫疲勞隨處可見，通關後對社會及經濟會否帶來新衝擊仍有待觀察，但因疫情而一潭死水的航空及旅遊業，卻即時回復生氣。 . 最近，英倫銀行公佈了一系列的借貸數據，英國按揭貸款市場方面，11月份經季節性調整的抵押貸款許可下跌至46,075宗，是兩年半以來的新低，亦差過市場預期的55,000宗。期內，11月個人抵押貸款額按月增加43.6億英鎊，而前值為按月增加35.8億英鎊，高於市場預期的增加37.0億英鎊。新造按揭的實際利率按月上升0.26%至3.35%。另外，11月消費信貸按年上升15.1億英鎊，市場原先預測上升9億英鎊。當中信用卡消費信貸增加11.9億英鎊。另外，英國稅務海關總署(HRMC)的每月UK Home Sales數據顯示，去年11月經季節性調整後的UK Home Sales較10月份有所增長，數字為107,190宗，較10月份的107,010上升0.2%，亦較去年同期上升13.3%。 . 綜合多項數據，抵押貸款許可降至兩年半以來新低，回復至疫情開始以來的最低水平，反映環球經濟前景未明朗下，英國樓市慢慢由過熱降溫。加上不少英國人對未來趨勢仍抱觀望態度，故推遲了置業計劃，令抵押貸款許可數字逐步回落。但HRMC的UK Home Sales數字於11月仍有輕微增長，亦反映出不少投資者或置業者仍對英國樓市有信心，並以Cash Buy為主，從而減低利率市場風險。而去年11月份的消費信貸比預期較高，由其信用卡消費信貸佔逾78%，市場分析指不少英國家庭在高通脹下，生活成本持續上升，因此不少英國家庭增加了信用卡的債務。 英國倫敦租金仍熾熱 置業鎖定住屋成本 事實上，英國樓市稍微降溫，但租務市場仍然熾熱。根據英國國家統計局的數據顯示，英國租金平均於去年11月按年升4%，反映整個租賃市場的需求仍然強勁，帶動租金持續上升。筆者有位朋友近月需要在倫敦西南區溫布頓找尋租盤，他們是對年輕夫婦，業主把他們現居的單位賣出，所以他們需要遷出。他們向筆者訴苦，說在市場找了良久，也找不到合心意的單位，屬意的地區租金升幅驚人，兩房單位租金較去年升了兩成至三成，而合價錢心水的地區及單位質素又強差人意，故這對夫婦最後也是捱貴價覓得心水租盤。筆者最後建議朋友，適逢英國樓市逐漸冷卻，現階段如找到心水好盤，應考慮置業，因在租金不斷上升下，只會不斷蠶食自身的購買力，置業可鎖定住屋成本達至可控水平。 . 李家輝 Antonio Lee (UK Mortgage One首席顧問) ※文章版權為Britain CoNNect所有

最近有位投資者，在倫敦Kingston的一個具一定規模的住宅項目下一口氣購入了兩個三房單位，總價高達2,400,000英鎊。這位投資者看中了Kingston的優越地理位置以及優質校網。這個住宅項目鄰近火車站及商業大街，衣食住行樣樣俱備，是旺中帶靜的優質住宅項目。筆者問投資者在淡市下仍獨具慧眼看中項目優勢便毫不猶豫作出投資決定？他跟我笑說經濟學的供求關係，優越地理位置的優質住宅項目供應往往追不上需求，只要基本因素不變，市場上的龐大需求又何懼淡市。筆者非常欣賞投資者的長遠眼光，對他的觀點亦深表認同。 Kingston地理位置優越 英國買樓投資自住兩相宜 到底Kingston這個地方的位置及配套有多優越？就讓筆者來跟大家從各方面介紹一下。Kingston皇家自治市，是歷史最悠久的皇家行政區，附近有皇家宮殿Hampton Court Palace（漢普頓宮）。Kingston是傳統的白人集中地，也是英國本地居民最喜愛居住區域之一，亦多次獲選為「全英最適宜居住區域」、「全英最安全區域」等等。這裏環境優雅，綠化面積廣，一共擁有30個公園，是倫敦綠化覆蓋率最高的區域之一。除了居住環境舒適，Kingston亦擁有不少消閒娛樂購物設施，當中有500多間商店、近180間餐廳等。在倫敦市政府15億英鎊「城市更生」項目下，將資助Kingston 翻新市中心，包括4億英鎊重建Eden Walk購物中心，又會斥資2500萬鎊改建Bentalls Centre，將會創造更多的工作機會以及提升整個商場的優閒設施。 . 優質校網亦是Kingston 吸引之處之一，Kingston Grammar School及 Tiffin School 每年有超過25%的學生被牛津劍橋取錄。Kingston一共擁有34間中小學，當中被Ofsted評為優秀（Outstanding）的學校有24間，佔比高達7成。高等教育方面，Kingston University位列於世界年輕大學前200名，培育了不少建築、室內設計、攝影等等行業的專才。而交通方面，Kingston雖然位於倫敦西南的Zone 6，但火車線路非常發達及快捷，大概20分鐘便可直達Clapham Junction、30多分鐘直達Waterloo。未來Crossrail亦會於Kingston設站，預計16至18分鐘到達倫敦市中心。在衣食住行無一或缺以及優越校網等優勢下，Kingston在淡市下仍能突圍並吸引投資者青睞，筆者對此不感意外。如果大家對淡市投資、英國按揭有任何疑問，歡迎隨時找我閒聊。 . 李家輝 Antonio Lee (Britain Connect首席顧問) ※文章版權為Britain CoNNect所有