英國財相侯俊偉(Jeremy Hunt)最新公佈的秋季預算案，以加稅及削減公共開支催谷經濟，總額高達550億英鎊。面對英國目前處於經濟下行及高通脹風險，政府將削減支出300億英鎊以及增加250億英鎊稅收，望能解決政府現時面對的財政赤字，亦冀能重建市場對英國經濟政策的信心。
侯俊偉又講到，根據預算責任辦公室(OBR)估計，即使今年英國將錄得4.2%的經濟增長，但目前經濟已陷入衰退，預計明年將會倒退1.4%。然而又樂觀預期去到2024及2025年，經濟將會錄得1.3%及2.6%的增長。至於全年通脹目標，OBR則預測今年全年通脹為9.1%，高於今年3月時預測的7.4%，亦預計通脹將於明年放緩至7.4%，並有望於明年年中顯著回落。
在高英國買樓按揭利率環境下負擔飆升
預算案中的稅項變化，相信讀者們也在不同渠道看到相關報道，筆者便不在此詳述。預算案當中提到將會保留迷你預算案宣佈的印花稅減免措施，直至2025年3月。對於樓市前景，英政府看法悲觀。OBR公布數據估計英國平均樓價到2024年的夏季，將會下跌約2.65萬英鎊。在環球經濟不景氣及英國步入衰退下，再加上未來的加息壓力，OBR預計英國平均樓價到2023年會下跌9%，平均樓價將跌至26.8萬英鎊水平。
OBR更估算2024年的下半年，所有未償還按揭貸款的平均利率將會飆升至5厘，將創下自08年金融海嘯以來的最高利率。想在英國買樓的人士在高利率環境下可以負擔的貸款額將會減少，從而削減買樓預算，環環相扣下，對英國樓市的需求也因此下跌。最後，OBR預測英國2023年的交投量將較今年同期下跌15%，亦較2019年COVID前的交投量下跌11%
淡市英國買樓「城市更生」項目最具抗跌潛力
面對樓市前景存在多項不確定性，筆者建議想趁淡市在英國買樓的投資者，應著眼於租金上升潛力作為一個對抗按揭利率上升的有效對沖。筆者多次在節目中強調租金的議價能力，往往與當地城市的經濟實力及住屋需求掛鈎。就以倫敦為例，據Foxtons的數據顯示，10月倫敦住宅平均租金升至每周571英鎊再創新高，按月升4%。
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而倫敦10月亦只有2.2萬個新單位放租，屬今年以來月度最低，供應緊張下令業主有更高的議價能力。事實上，筆者多年前已投資於倫敦物業市場，租金回報亦算可觀，故對倫敦樓市很有信心。投資者現階段想尋寶，筆者認為應多留意政府的「城市更生」項目。為配合項目的大型發展，將大大改善社區環境，加上公共設施的大量增加，長線對租金升幅有正面作用。
