為何投資英國樓需要預批證明書？

許多香港新手投資者在入手英國樓時經常會遇到一個難題，如何高效完成按揭處理？相信熟悉英國物業買賣制度及程序的投資者大概都清楚，和香港房屋市場不同的是，預批證明書對於英國樓市的二手市場幾乎是指定程序。對於賣家而言，買家若手持英國銀行批出的預批證明書，無疑是建立信心的第一步，變相意味著買家更具誠意，完成交易效率自然提高；而對於買家而言，這也是提升議價能力不可或缺的一環。

然而對於新手投資者而言，預批證明書可能就是相對陌生的概念。其英文簡稱為AIP，而且可以有很多叫法，比如全稱 Agreement in Principle（AIP）外，或者坊間的一般叫法 Approval in Principle（AIP）、Mortgage in Principle（MIP）和 Decision in Principle（DIP）等。

那麼究竟預批證明書是什麼以及如何由來呢？香港買家又是否能夠在香港申請aip呢？簡單來說，英國許多銀行提供按揭預批服務。如果買家有意在英國置業即可成為申請者。而且，只要遞交一些基本資料，比如入息證明（三個月內的銀行戶口收入月結單）、買樓首期資金證明和每月家庭支出預算等，即可得到初步的按揭申請結果及最高貸款金額，銀行會就著結果向申請者發出預批證明書。當然，「初步」二字意味著非完全體。AIP字面上的「in principle」「原則上」，這份文件本身沒有法律約束力。所以，對於買家而言，AIP發出的銀行並不等同獲取按揭的銀行，投資者可以隨著按揭市場物色更好的銀行。

預批證明書有效期為三個月，在這期間買家毋須再進行入息及信貸審查，即可向同一貸款機構申請按揭買樓。但若申請者的職業或財務狀態有變動，就要再申請一次預批證明書，以反映按揭申請者最新近的財務狀況及按揭還款能力。費用方面，坊間具規模的按揭貸款中介為申請者提供AIP服務費由 199 英鎊起，一般的處理最快時間是只需 24 小時就可以發出。

AIP是申請英國樓按揭前的第一步

如果投資者剛剛有意投資英國一手樓花物業市場，我們建議香港買家在香港買樓簽預訂協議（Reservation Agreement）前先向銀行申請預批證明書，一方面可以讓有意買入物業的投資者，在毋須正式遞交按揭申請的情況下，得到初步的按揭審批結果。而另一方面，預批證明書對於賣家來說也是一種信心指標，讓他們真正篩選出有誠意以及有能力的的買家，節省不必要的來回溝通。2019 英國屋主聯盟（HomeOwners Alliance）的一項統計顯示，62% 的首次置業買家在成功申請按揭前都首先獲得AIP。而身為海外買家，AIP按揭申請程序若香港投資者能嚴格跟隨，按揭申請會較順利。

香港申請AIP規則

香港申請AIP可以怎樣做？英壹按揭提供 100% 直接向英國當地銀行申請按揭的中介服務，我們已與英國幾千間貸款機構建立合作網絡，為您篩選願意批出AIP予香港按揭申請者的合適貸款機構，更毋需查閱您於香港的 TU 個人信貸報告。如需要英國買樓按揭及預批證明書申請等的意及建議，歡迎與我們聯絡。

小貼士：AIP對於按揭申請者信用評分的影響

此外需要補充一點，AIP在申請時也會對申請者的財務背景作調查，包括信用評分查閱，又可以分為硬性查閱（hard search）與軟性查閱（soft search）。

一般而言，大多數按揭申請者都會收到硬性查閱。但需要小心的是，如果投資者在短時間內向多間貸款機構遞交申請，希望獲得預批證明書，這就會傷害到申請者的信用評分，因為有機會被機構視為申請者急需貸款而無力獲批的表現。而且這會影響到按揭申請的審批結果及最高貸款金額，因此申請者在向不同銀行申請按揭AIP前需要保持謹慎。

軟性查閱則不會留有紀錄，不會影響到申請者的信用評分，但投資者要找到願意只進行軟性查閱的貸款機構並不容易，英壹按揭的按揭專家顧問也願意針對您的具體情況，提供量身定制的英國樓按揭和香港申請AIP的方案。