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英國新樓和英國買樓花的程序和經驗分享

英國新樓和英國買樓花的程序和經驗分享

我們曾在上一篇文章中簡單談過英國二手樓的流程。而在這篇文章中,我們將主要集中在英國新樓和英國買樓花的流程,以及需要避免的事項。

新樓和買樓花的程序

一、英國新樓挑選

投資者在挑選英國新樓,有信譽的發展商應該是頭號選擇。其中可以考慮直接於當地找尋樓盤,或者委託在香港的代理商尋找樓盤。不過需留意,如果是經香港代理商找樓,也需要盡量挑選有信譽、有口碑的代理商,避免遇著問題樓盤。

二、預留單位

找到心儀的英國新樓單位後,就可以簽訂「預留表格」(reservation form),此時準買家要支付訂金以預留單位,金額數量取決於樓盤總值。不過需注意訂金不會退還,但會在正式買賣時於樓價之中扣除。

三、委託律師處理買樓程序

投資者在挑選律師時也需謹慎,選擇英國當地合資格、有英國買樓花案件經驗的律師,簽署委託書並授權律師代理之後的買賣溝通事項。連同雜費與簽冊費,律師方面的支出一般約 2,000 至 4,000 英鎊。

四、支付首期

合約處理完畢之後,買家要將首期存入發展商委託律師的信託戶口。如買家是以英國買樓花的形式購買英國新樓,則可能要再按月份繳付一定比例的樓價金額。

五、申請按揭

買家手持簡單買賣合約後即可向銀行申請按揭,如並非英國買樓花的形式,而是現樓需要在簽署後馬上申請;若是樓花,則在收樓前的三個月向銀行提出申請。

雖然買樓花的資金壓力遠比買現樓輕鬆,但仍建議買家預早先申請預批證明書(Agreement in Principle,AIP)。若對於申請按揭的程序不太了解,可以提早諮詢專業的英國按揭中介公司,為你處理繁瑣的按揭申請事宜。英壹按揭(Link to Home page) 提供的全方位專業按揭金融服務,香港人如有意向購買英國樓並申請按揭,可聯絡英壹按揭的專業按揭經紀,初步了解風險以及詳情。

六、收樓

樓花建成後,律師會通知買家收樓。如果是口碑、信譽皆良好的大型發展商,一般的英國新樓都沒有太大問題,但買家也最好委託當地合資格的驗樓師檢查單位。若透過 Britain Connect 做專業租務管理,我們會跟買家交收門匙,免費替業主做一次基本檢查。如在檢查過程中發現有問題,即要請發展商跟進及處理。如果沒有其他問題,則你的英國新樓已經可以隨時拎包入住。

英國新樓注意事項:小心買樓花成爛尾樓

除了正常的流程之外,不論是買英國新樓還是英國買樓花,首先要注意的事項之一就是謹慎提放爛尾樓。許多香港人如今購買英國新樓或者樓花的主要目的都是投資或買樓出租(Buy-to-Let),例如英國富潛力城市的優質樓盤,買入出租可得 4% 左右的投資回報率。但若有地產經紀向您兜售一個從未耳聞的新地產項目的樓花,並且可以保證有翻倍的 回報率,8%或以上,那就要非常小心,因為這可能是將會爛尾的樓花,地產經紀正在 「散貨」

另外,如果樓花仍在興建中,但發展商要求買樓人士先支付四成或以上的首期,這背後有可能是因為發展商資金短缺,需要在買家市場中籌集資金才能繼續支付建築開支,這種情況買家亦尤其要小心樓花最後會成爛尾樓。

英國新樓注意事項:樓花有時間差成本

投資者找到信譽良好的新盤後,仍然要注意再英國買樓花後、收樓前會有額外的時間成本。樓花往往要求投資者先付款、後收樓。假設以按揭貸款繳付樓價,但根據英國法律,銀行不會要求在未收樓的情況下就開始還款供樓。不過,需留意的是,因為業主需要在正式收樓後才可以出租單位,這段時間業主會失去這筆資金的時間成本(例如放在銀行收息或買債券),而且亦可能無法順暢地配合英國「還息不還本」政策,進行「以租供樓」的操作。

所以,我們一般都建議投資者在作決定前要先做好資金規劃及部署。相比之下,若投資者選擇買現成樓,的確可以即時放租以獲得租金收入,但相應的要即時付出資金成本,而金額會比買樓花要高得多。

英國買樓花的機遇

在英國買樓花亦可以是一種機遇,對於投資者來說,買入樓花至收樓之間的時間差,反而可以是一個有著深厚潛力的投資機會。

以倫敦的新興區域為例,這些區域近年才被重點開發,比如政府加強交通基建配套、發展商有大型樓盤,或有新的優質教育機構進駐,這些元素都會為本區的物業賦予升值空間。若投資者買入本區的樓盤樓花,可說是由發展商帶領著手上物業升值,因為隨著區內的配套漸漸落實,投資者以舊的價錢買入樓花,在收樓時(例如三年後)本區已經再成熟了幾年,本區樓價及租金水平將已經上升。換句話說,投資者付出一筆金額不大的首期,變相以折扣的價錢,可在幾年後享受到物業價格升幅所帶來的利潤。

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