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為什麼投資者再投資英國物業時需要 Buy-to-Let

為什麼投資者再投資英國物業時需要 Buy-to-Let

香港人投資的海外物業市場之中總以英國最受注目,除了歷史背景之外,究其原因還包括:英國物業租金回報可觀,政策上容許「先放租、後移民」,同時現在的英國樓價與英鎊滙價仍處於「低水」,這些因素都吸引不少投資者選擇以「Buy-to-let 按揭」,購入一個以上的英國單位放租,為自己帶來穩定的收入。

而且,投資英國樓Buy-to-let, 除了個人名義購房,還可以用公司的名義來投資購買住宅樓盤。

什麼是SPV(Special Purpose Vehicle)?

近年英國市場隨著 Buy-to-let 稅法的修改,越來越多人通過以公司名義投資購買住宅來應對個人房東貸款利息無法全部免稅的新政變化。需要留意的是,這種類型的公司成立的目的是購買物業出租。SPV可以以公司的形式成立,要滿足公司屬於SPV性質,必須註冊成SPV-Special Purpose Vehicle 特殊單一業務公司。

以 SPV 公司買英國樓好處多

海外買家也和英國居民一樣可以根據英國政府給出的指引設立英國的SPV,但作為公司的法人和股東,如果是海外居民(在過去365天中在英國居住時間不滿183天),在交完公司稅之後的收益,如果要分紅出來,是可以不需要在英國交稅的。除此以外,使用 SPV 公司買樓收租,更有多種好處,包括如稅項方面的減少印花稅支出、租務支出列入公司開支作扣稅、轉售物業更具彈性、稅率更低等。

最低成本開設 SPV 買樓收租操作攻略

以英國 SPV 公司買樓收租作例:公司名下擁有五間物業,計劃兩間作長線持有,三間作中、長線投資,當樓價升到理想的水平即會計劃沽出。英國機構的新貸款方案,就能滿足典型中、長線投資者的需要。投資者能夠於最短兩周的時間就申請到英國按揭,並在未來五年都可以「還息不還本」;若投資者想於五年內提早清還本金,不需為提早還款罰息,只需付出小額的行政費用。這種靈活的按揭方案可以對應中、長線投資者的短期投資部署,讓投資者更有效地捕捉英國物業市場短線的獲利機會。

最後大家可能會有疑問:以 SPV 公司名義可否向英國銀行申請按揭?答案是肯定的,而按揭成數上限為樓價的 50-60%,按揭利息則由 3.99% 起。 這也是香港投資者在投資英國物業時需採用的Buy to Let 技巧

以 SPV 公司名義購買英國物業,會牽涉更多層面的操作,有意的投資者可以向英國按揭中介公司的專家諮詢。若對於申請按揭的程序不太了解,可以提早諮詢專業的英國按揭中介公司,為你處理繁瑣的按揭申請事宜。英壹按揭提供的全方位專業按揭金融服務,香港人如有意向購買英國樓並申請按揭,可聯絡英壹按揭的專業按揭經紀,初步了解風險以及詳情。

小心規避 SPV 公司買英國樓的風險

當然,也有部分風險是海外投資者尤其需要注意的,比如如果有投資者希望直接購買一個現有的SPV進行物業投資時,就需要格外留意賣家的信用風險。因為,當投資者購買SPV公司的股份時是完全依靠賣方的承諾,包括但不限於SPV 是「乾淨」的,沒有隱性負債。如果賣家沒有良好的財務狀況來保障賠償,這些承諾是沒有任何價值的。所以投資者需要清楚的知道誰是(SPV背後的真正賣家,如此一來投資者方可進行準確的信用調查。許多情況下也會建議投資者聘請專業的律師顧問來進行SPV公司的調查。

了解到以上 SPV 公司持有物業的好處和風險之後後,相信投資者都想嘗試這種投資方式。回到資金部署方面,過去英國物業的香港投資者以長線居多,相應的,市面上的按揭貸款方案都傾向欠靈活,例如若在還款內提早還款就需要罰息。然而因英國物業投資市場開始有各種不同需求,近來英國的金融機構推出了免罰息的按揭方案,更讓申請手續變簡單,批核亦比以往更快捷。

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