香港人向來對英國情有獨憧，英國物業市場亦是港人的熱門投資資產。疫情緩和之後，英國發展商本年著力推廣新建樓盤，包括倫敦及新星城市曼徹斯特，吸引全球的海外投資者注意。疫情頂峰過後的現在，絕對是於英國買樓放租的黃金時機，港人如有意在英國買樓，物業按揭與套現是關鍵的一環。 疫情後復甦，英國樓市趨向暢旺 在新冠疫情的嚴冬之後，英國不論是整體經濟還是物業市場都漸趨向好。以倫敦物業市場為例，根據英國的統計網站 Plumplot 的數據，2021 年倫敦的收入中位數是全英國最高，全國為 3.13 萬鎊，而倫敦是 3.97 萬鎊；若按收入平均數計算，倫敦人口平均有 5.37 萬鎊，全國則只有 3.81 萬鎊。至 2022 年的第一季度，倫敦平均薪金水平有上漲跡象，倫敦人口的高收入是造就當地樓價高企的因素之一，更有持續上升的潛力。 疫情過後，在家工作（WFH）亦漸漸成為英國企業的趨勢，因節省了部分的辦公室租用開支，企業增加員工的住屋、租樓津貼，讓當地的上班一族有誘因搬遷到更優質的住宅單位，亦帶動了離倫敦等商業中心較遠的近郊地區物業市場。加上英國建樓、增加住宅物業供應的速度遠遠不及住屋需求的增長，英國的物業租賃市場具有真實的「剛性需求」，並非因短期的炒賣而推升樓價，英國未來的住宅物業租賃市場將會持續暢旺，因而是穩健、回報可觀的長線投資。 英國物業套現的黃金機遇 英國本地銀行對海外業主物業貸款額一般最高為樓價的 75%，貸款者亦可以從現有按揭貸款中已還款的部分再作借貸，即重新套現，上限亦為物業價值的 75%；英國同時設有「還息不還本」的政策，業主可以選擇只償還按揭利息，成為一筆以物業作抵押、利息特低的貸款。 英國物業投資者可以將手上物業放租，並以物業按揭套現，買入另一物業再作放租之用，而將所得的租金收入用於為按揭還息。這個做法等於自行實現桿槓化的效果，假如操作得宜，投資者可以充份享受現時英國整體經濟以至物業市場的整段復甦、增長期。 於英國銀行承造物業按揭，有什麼好處？ 投資海外資產，第一考慮往往都是匯率風險。近年國際的經濟及政治局勢愈見不穩定，匯率持續處於高波動性。因連繫匯率，港元與美元掛鈎，而美元頻頻量化寬鬆與「收水」之間，直接影響港元與英鎊之間的匯價，若向香港的銀行借貸按揭買入英國物業，就要承擔匯率風險。 投資英國物業，若全程皆以英鎊作貸款、還款及收取租金，就可避免外匯波動風險，即「賺價蝕匯」的情況，讓您的英國物業資產具有更強的防守力。於英國銀行承造物業按揭，就可以容許您安心以英鎊貸款及還款，有意於英國物業市場進行按揭套現的投資者，可以諮詢值得信賴的中介公司，為您制訂最合適的方案。

Britain CoNNect x UK Mortgage One 英‧壹按揭 過去已經幫助過很多有意投資或購買英國物業收租的香港人，不用香港TU信貸報告的也能成功承做Buy to Let英國買樓香港按揭購入心儀單位。作為100% UK BTL按揭專家，我們能夠保證由頭到尾跟進每個貸款個案，確保每位客戶得到優質服務同應有保障。但你對於英國按揭經紀在英國FCA (Financial Conduct Authority) 的持牌制度又了解多少? 你所選用的英國按揭服務提供者到底是在英國有牌的合法中介嗎? 今次的文章會由我們集團負責提供英國按揭服務的幕後功臣公司 UK Finance One (FRN:959849) 與大家分享英國持牌按揭經紀監管資訊。 客戶難以在港透過「艇仔」追蹤在英國買樓香港按揭申請 一直以來，在英國在進行物業按揭中介服務都需要註冊和接受FCA官方監管，而UK Finance One就是在英國金融監管機構 (FCA) 註冊，並受其監管且持有有效英國按揭中介牌照的公司。成為FCA批准的英國當地持牌中介公司，需要對公司高級管理人員經過一系列嚴格背景審核及通過合規審查，才獲得批准營運提供專業服務。據現時市場情況，並非所有在香港辦理英國按揭的服務提供者，其公司或同系集團在英機構持有有效英國FCA按揭中介牌照，這種經營模式，市場俗稱「艇仔」。 如果客戶選上這類沒有自身英國FCA按揭中介批准牌照公司的話，基本上在香港做英國按揭申請過程中，客戶並沒有得到全面保障，當出現問題時，香港中介則變得難以緊貼追蹤每個個案，客戶亦難以透過「艇仔」向英國第三方按揭經紀進行跟進。 而Britain Connect為了讓顧客得到更高的服務保障及專業質素，旗下UK Mortgage One 與 UK Finance One 領先市場，英港團隊攜手為客戶提供超長咨詢及服務跟進線上營業時間，覆蓋亞洲及歐洲時區。務求確保我們每位客人的個案，都能透過我們英國自家團隊，得到「直接」處理及跟進。 保障自己了解你的英國按揭中介...

香港的樓價近年持續高位，使不少人冒起投資海外的念頭，英國更是最能吸引香港人投資的海外樓盤市場。因為不但可以「先放租、後移民」，加上英國物業租金收入回報不錯，以及英國樓價、英鎊滙價仍屬低水，以中長綫投資來說，回報尚算理想。因此不少人選擇做「Buy to let 按揭」買多一層單位賺取租金收入。事實上，如果你有意在英國買多過一層物業收租，當然最實惠的方法是透過開一間英國公司買樓按揭 。 可惜傳統市場的英國按揭方案對Single Purpose Vehicle (UKSPV) 借款人並不利於中長線投資者而言，因為相對較高的提早還款有罰息大大降低投資利潤能而令他們卻步。不過有見於市場對中長線樓盤投資需求增加，英國當地金融機構亦開始有相關貸款方案出台。 我們先來講解一下，對於購買多過一層物業、豪宅或大型物業的新手投資者來說，開設UKSPV來購買物業並且以公司作為持有物業的工具的好處。最大好處當然是因為英國不會因英國公司持有當地收租物業而大大增加印花稅(Stamp Duty)，其次還有以下的便利： 轉售物業時更大的彈性 如果你想將英國物業轉售，可以選擇以公司轉讓或股權轉讓，把物業的資產轉售給下一手買家，業主不但不需繳納物業印花稅，而且亦可以避免比高昂的資本利得稅(Capital gain tax)，出售股份只需繳納10% /20% 的資本利得稅 (個人的本利得稅為18%/28%)。 避免遺產稅 不少人移民英國或在英國買樓都是為了子女，但英國遺產稅高達40%。因此以公司形式持有物業，則可以用公司轉讓形式轉給子女而規避遺產稅。 更效地從財產中獲取收入 作為公司海外股東每年可以收取£2,000以下股息，不需要繳個人入息稅，個人年薪不多於£12,500亦不需個人入息稅，因此股東可以選擇以混合工資與股息支付自己的工資獲取收入。 公司開支可扣稅 租務相關開支（如按揭利息、維修費、租務管理）可以用作扣減公司利得稅。 有限的個人責任 以有限責任公司持有物業，如未來出現任商業糾紛都可以避免，並不影響到個人股東層面。 【英國公司買樓按揭收租最實惠 短缐投資提早還款免罰息】 UK Mortgage ONE 英國按揭客戶體驗 EP 1 – 陳思銘 Samuel Chan #英國按揭...

【英國按揭】早前英國放寬英國國民海外護照（BNO）持有人移民限制，移居英國成港人熱話。在新一浪移民潮下，不少港人選擇移居英國，令英國當地物業備受港人追捧。有不少人在正式移民之前，都會先在香港購買英國物業作收租投資。而不論是用作投資還是自住，在英國買樓跟香港一樣都需要做BNO英國買樓按揭。畢竟對英國來說是海外申請UK Mortgage，因此不管是Buy to live英國買樓自住按揭還是UK Buy to let Mortgage出租按揭審批標準一般都有一定審批要求。很多客戶最擔心的是找到心儀英國樓盤後，卻因未能及時申請英國買樓按揭而錯失機會，嚴重更加會蒙受金錢損失。這亦衍生出有不少銀行或英國樓按掲中介提供了「預批證明書」（Agreement in principle）的服務，讓客人在英國物業市場買樓時得以安心。然而事實上非所有AIP Mortgage都可保平安，大家要小心以下情況。 你的AIP 由什麼機構發出? 「預批證明書」英文名為AIP-Agreement in Principle或者叫做DIP- Decision in Principle，是由申請者按英國按揭要求提供入息證明等資料，由銀行或有關單位進行的一個初始的英國按揭香港TU信用調查和英國按揭壓力測試計算。在通過之後買家可手持相關證明書，於三個月內英國買樓。AIP 最好、最直接和最有公信性是經由英國銀行按揭貸款單位直接發出。所以申請者在英國按揭broker申請AIP時要留意清楚，自己的AIP是由誰真正發出，否則這一張AIP不能保證你最終能夠成功申請英國按揭。 做AIP時你提供了多少文件? AIP 申請最基本是需要提供英國按揭年薪入息證明，包括3個月糧單、銀行月結單、稅單等。畢竟並非正式申請，銀行或有關單位只會按你提供多少資料去進行英國按揭計算機通過AIP初步審核。因此AIP 所需要的資料，可能較真正由銀行全面進行信用評估時所需要的資訊和程序差距很多。如此的話AIP僅僅只可證明你沒有大的信用問題，但並不代表當你正式申請貸款時一定能夠通過。 BNO英國按揭 x「真 . AIP Mortgage」的重要性 申請AIP 的目的，都是希望減少在買樓之前獲批貸款的不確定性包括英國按揭成數。如果你不想做完一份AIP保障，在買樓的道路上仍然危機四伏，就一定要留意清楚AIP的發出機構是不是經由銀行。 找一間行內專業的UK mortgage broker是非常重要的，英國mortgage broker會不厭其煩要求申請客戶提供所有貸款申請文件及英國按揭首期來源，並不會在申請文件未完全審閲下輕易為客戶進行AIP申請，最後他們會為客戶提交所有正式申請文件資料給英國當地銀行申請AIP作批核。其實如果你在進行AIP時，交出差不多如全面進行正式信用評估（formal credit application) 時所需要的資訊，你的AIP自然更具「含金量」，而且在日後進行正式英國買樓按揭申請時，成功批核機會亦大幅提高，亦能加快處理批核時間! 最後，再次真心呼籲，只有「100% 真」由銀行發出的預審批證明書...

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