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香港與英國物業市場大不同?四個投資者須知英國買樓注意事項

香港與英國物業市場大不同?四個投資者須知英國買樓注意事項

在海外物業市場之中,近年英國物業尤其受到香港投資者注目。不過若你是初到英國物業市場置業的投資者,就要注意英國與香港兩地物業買賣的制度以至生態都有一定差異,即使你熟悉香港的物業買賣程序,到了英國亦未必能夠套用同一種思維。以下是幾個關於兩地物業市場不可不知道的差別,亦是投資者置業前要知道的英國買樓注意事項。

英國樓價的三個決定因素

香港人在香港買賣或租賃物業,首先看重的是呎價。可是來到英國市場就需要轉換思維,因為英國並不以呎數來計算物業總價錢,而是以物業的整體作定價。所以在英國當地的市場我們不會有香港慣用的「平均呎價」,而會看到「城市平均樓價」或「英國平均樓價」等數據。

英國物業的樓價取決於不同因素,例如從「英國城市平均樓價」一項中,我們會看到倫敦樓價最高,其他城市如曼徹斯特、伯明翰、利物浦等則較低,至更次要的城市樓價更低。很明顯,英國樓價的決定因素之一是物業的所在城市。

第二個決定英國樓價的因素是物業類型,英國物業主要有獨立屋(house)、高級公寓(apartment)與單層公寓(flat)三種,普遍樓價以獨立屋最高,高級公寓居中,單層公寓最低。第三個因素就是樓宇狀況,香港市場看重樓齡,並以之作參考決定樓價與按揭成數;但英國不少樓宇都有數十年甚至過百年的悠久歷史,樓齡並不會直接影響英國物業的市價,真正有決定性的因素是物業建築(例如外牆)及基本設施(例如供水、供電、暖氣)的保養情況,如果古舊樓宇曾作翻新工程,就能大幅提升物業的叫價能力。

英國實行一對一物業代理制度

在鎖定目標城市與樓型之後,投資者就會開始尋找物業代理公司,逐一檢視代理公司手上的盤源。不過,在香港我們都習慣同一物業會委託給幾間物業代理公司,業主就觀望最後哪間公司最先可以成交,然後繳付佣金給該代理公司。

來到英國,要留意物業代理制度與香港有很大分別——在英國同一物業只可以託付予一間物業代理公司。因此香港投資者在英國尋找理想的物業,就要多花一些時間,多聯絡幾間不同的物業代理公司,考察各間公司手上的獨家樓盤。

英國買樓程序節奏比香港慢

香港人講求效率,而且物業代理市場競爭激烈,客戶對物業買賣有查詢與要求,代理公司的經紀都會馬上為客戶解決問題、提供建議。到正式進入物業買賣程序,代理公司都會全程協助:參觀樓盤、業主與買家之間議價、尋求銀行承造按揭、簽署臨時買賣合約等。買樓的流程頗為繁複,不過只要過程中沒出意外,在香港買賣物業通常可以在兩、三月內完成整個程序。

到了英國,就要習慣英國較慢的生活節奏與步調,英國物業代理公司的經紀收到客戶查詢,待到第二天或是隔兩、三天才處理亦是平常事。而且英國的經紀處理物業相關的法律條文時會更謹慎,一般會較香港同業花費更長的時間制訂與修改買賣合約等文件,確保正確無誤。結果,英國買樓整個流程可以歷時長至九個月至一年,香港投資者要記得這英國買樓須知,在部署英國物業投資時要轉換心態,預留足夠的時間處理。

英國按揭設「還息不還款」政策

香港人買樓會找銀行承造按揭,之後每月的供款包含本金與利息。英國的按揭則設有「還息不還款」政策,買家的供款可以選擇只還利息部分,不還本金,讓業主的資金調動更靈活、更有彈性。

「還息不還款」可以讓英國物業投資者最大化資金的槓桿效果:業主出租物業後,可以將從住客收取的租金用於還息,多出的部分更可以用作部署買入另一物業,複製同一操作,獲取最大的利潤。

投資者在英國買樓出租時,建議尋找英國當地的銀行承造按揭,從貸款、收租至還款都以英鎊計價及結算,可以規避英鎊匯率波動的風險。英・壹按揭提供專業的英國按揭中介服務,助你直接向英國當地的銀行及貸款機構申請按揭,詳情可以向我們的顧問團隊諮詢,商議最合適您的方案。

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